1. Grundlagen; Ziele

Die Baugenossenschaft Schwarzwald-Baar plant eine grundlegende Bestandsverände-rung im Wohngebiet “Am Altweg“ in Donaueschingen. Das Areal mit einer Fläche von 8625 m² ist bebaut mit 7 Mehrfamilienwohnhäusern mit insgesamt 32 Wohnungen und 26 Garagen. Die Gebäude stammen aus den Anfangstagen der Baugenossenschaft und wurden in den Jahren 1953 bis 1955 gebaut. 

Die Häuser spiegeln die Architektur der damaligen Zeit. Die verwendeten Baustoffe aus der Nachkriegszeit genügen nicht mehr den heutigen Qualitätsanforderungen. Die Wohnungsgrundrisse sind auf max. Ausnutzung der Grundfläche ausgelegt, vereinzelt mit Durchgangszimmern. Die Zimmergrößen entsprechen nicht den heutigen Ansprüchen. Dreizimmerwohnungen mit insgesamt 59 m² Wohnfläche und ohne Balkon sind aktuell am Markt schwer vermietbar.

Eine weitere Eigenheit der damaligen Bauphilosophie waren die, für heutige Maßstäbe, sehr großzügigen Grundstücksgrößen. Die Bewohner sollten Ihre Nahrungsmittel teilweise selbst anbauen können und nicht ausschließlich auf Fremdversorgung ange-wiesen sein. So wurden die üppigen Grundstücksflächen früher als Gartenland zur Selbstversorgung genutzt. Bereits in den 70er und 80er Jahren ging die Gartennutzung deutlich zurück, die Flächen wurden vereinzelt zu Spielflächen. Eine direkte wirtschaftliche Nutzung erfolgt heute nicht mehr aus dem Ackerland wurde Rasenfläche.

Die Aufwertung solcher Brachflächen ist erklärtes städtebauliches Ziel der Kommunen. Durch innerstädtische Verdichtung wird keine weitere Naturfläche in Bauland umgewandelt.

Aufgrund der vorgenannten Faktoren, hat die Baugenossenschaft Schwarzwald-Baar im Jahre 2010 beschlossen, die bestehenden Häuser abzureißen und durch Neubauten zu ersetzten. Die eigenen Grundstücke sollen höher verdichtet werden, die Wohnungen sollen den Anforderungen von heute und morgen Rechnung tragen. Nach einer um-fangreichen Marktanalyse wurden mehrere Architekturbüros mit einem Planentwurf beauftragt, das Büro mit dem besten Lösungen wurde mit der weiteren Planung betraut.

Mit dem Bau von neuen Mietwohnungen erfährt das Immobilienportfolio der Baugenos-senschaft eine Aufwertung. Es können zukünftig auch höherwertige Wohnungen ange-boten und damit neue Mieterschichten angesprochen werden. Die Maßnahme ist auch als Schritt in die Zukunft zu verstehen, um den Ruf der Baugenossenschaft als den wichtigsten und kompetentesten Vermieter in Donaueschingen zu festigen.

Die Baumaßnahme soll in zwei Abschnitten erfolgen. Insgesamt sollen sieben Gebäude mit 86 Wohnungen gebaut werden, davon 53 im ersten Bauabschnitt. Der erste Bauabschnitt liegt zwischen dem Falkenweg und Am Altweg und betrifft die Fläche von Steinweg bis zur Linie Fuchsweg. Von diesen 86 Wohnungen sind 14 als Eigentums-wohnung konzipiert und sollen verkauft werden, der Rest verbleibt im Besitz der Bau-genossenschaft als Mietwohnungen.

Mit dem Bauvorhaben soll ab Juni 2012 begonnen werden. Zuerst sollen die bestehenden Häuser Am Altweg 1-7 abgerissen und anschließend mit dem Neubau der ersten vier Gebäude begonnen werden. Bauabschnitt zwei soll in etwa fünf Jahren realisiert werden.

2. Rahmenbedingungen:

2.1. Konjunkturelle Entwicklung

Die wirtschaftliche Entwicklung im Landkreis Schwarzwald-Baar ist stabil und tenden-ziell wachsend. Die Arbeitslosenquote ist in den letzten 5 Jahren stetig gesunken und lag am 01.02.12 bei 3,7 % im Landkreis und bei 3,4% im Raum Donaueschingen. Es ist ein deutlicher konjunktureller Aufschwung festzustellen, etablierte Firmen haben kräftig erweitert, neue Firmen und Behörden haben sich angesiedelt. Den Prognosen der IHK zufolge soll dieser Trend auch in den nächsten Monaten anhalten.

2.2. Wohnungsmarkt

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in Donaueschingen nach wie vor gut. Allein unserer Baugenossenschaft liegen derzeit ca. 300 qualifizierte Wohnungsbewerbungen vor. Der Marktmonitor von Immobilien Scout24 bestätigt diesen Trend in seiner Studie für das Jahr 2011. Pro angebotene Wohnung erhält Immobilien Scout durchschnittlich 43 Nachfragen Bundesweit, 50 in Donaueschingen und 70 im Landkreis. In den Miet-anfragen an die Baugenossenschaft bestätigt sich Trend zum wohnen in der Kernstadt. Gerade die Generation “best ager“ zieht es von den Umlandgemeinden in die Stadt, diese Gruppe legt großen Wert auf die Nähe zur Gesundheitsversorgung, kulturellem Angebot und umfassende Konsumversorgung.

3. Vorhaben

3.1 Lage

Das Baugebiet liegt im nördlichen Teil von Donaueschingen und wird heute noch Siedlung genannt, als Erinnerung für den Wiederaufbau nach dem II Weltkrieg. Nachdem der sogenannte Siedlungsbau in den 60 er Jahren abgeschlossen war, erfuhr das Gebiet in den 80er und 90er Jahren eine starke Aufwertung, die umliegenden Grundstücke wurden mit hochwertigen Villen bebaut. Das Gebiet mauserte sich zu einer der begehrtesten Wohngegend der Stadt, hauptsächlich dadurch begründet, dass es sehr ruhig ist, aber gleichzeitig nahe dem Ortszentrum liegt.

3.2 Bestand

Der Altbestand, wie er bereits zuvor beschrieben wurde, ist in nachfolgender Luftauf-nahme gut ersichtlich. Die zum Abriss vorgesehenen Häuser und die sich dadurch ergebende Baufläche sind gelb umrandet.

3.3 Neubebauung

Nach dem Abriss soll das Areal wie folgt aussehen.

3.3.2 Mietwohnungen

Erklärtes Ziel der Baugenossenschaft ist es zeitgemäßen und erschwinglichen Wohn-raum für alle Bevölkerungsschichten zur Verfügung zu stellen. Für die abgerissenen Mietwohnungen wird nicht nur Ersatz geschaffen, sondern zusätzlich neuer Wohnraum angeboten. Im ersten Bauabschnitt werden 21 Wohnungen mit insgesamt 1.202 m² Wohnfläche aufgelöst und durch 39 Wohnungen mit 3220 m² Wohnfläche ersetzt. Im 2. Bauabschnitt werden dann nochmals 12 Wohnungen mit insgesamt 738 m² Wohnfläche durch 33 Wohnungen mit ca. 2.500 m² ersetzt.

Generell ist der Vermietungsmarkt anders zu betrachten als der Kaufmarkt. Die Intension der Bewohner ist eine andere und manchmal auch die Finanzkraft. Die nach-gefragten Wohnungsgrößen unterscheiden sich ebenfalls, zwar wird die großzügige 3-Zimmerwohnung auch hier am meisten nachgefragt, allerdings nur leicht über den anderen Wohnungsgrößen. Eine weitere Grenze stellt die Bereitschaft, bzw. die Möglichkeit bis zu einem gewissen Betrag Wohnraum anzumieten. 

Aufgrund unserer Wohnungsbewerberlisten, auf denen aktuell immer noch 300 qualifi-zierte Mietinteressenten vermerkt sind, ist uns der Markt, insbesondere auch für das Baugebiet, bestens bekannt. Die Wohnungsgrößen sind aufgrund dieser Marktkenntnis bestimmt worden.

Architektonisch sind die Miethäuser im gleichen Stiel gestaltet wie die Verkaufshäuser. Lediglich für den Innenbereich ist eine einfachere Ausstattung vorgesehen. 

Bei der Ausstattung der Wohnungen wird das geänderte Anspruchsverhalten der Mieter beachtet.

Auf jedem Gebäude befindet sich eine Penthauswohnung. Alle Wohnungen sind, per Aufzug von der Tiefgarage aus, barrierearm erreichbar.

Die Bäder wurden im Vergleich zum „gewöhnlichen Mietwohnungsbau“ vergrößert.

Die Balkontiefe wurde erhöht, sodass der Balkon auch als Essplatz fungieren kann, und nicht nur ein schlanker Schlauch mit eingeschränkter Nutzung darstellt.